近日，浙江省台州市黄岩区一地块正式开始竞拍。历时3个半小时，116轮竞价，直到中午12点40分决出胜负，当地民企联手国企以溢价38.4%摘得地块。

(资料图片仅供参考)

这幅地块，正好折射出今年以来全国土拍市场的几大特点：热门城市重现火热竞争，民企联合国企重返土拍江湖，民企拿地真正明显复苏的地区，集中在浙江。

前4月成交规模降三成

热门城市复苏，国企仍为主力

易居企业集团CEO丁祖昱指出，2023年前4月，全国土地成交规模同比下降31%，创下2010年以来全国土地交易规模的新低。近七成百强房企没有纳储，剩下三成还在拿地的百强房企仍以央国企老面孔为主。

榜一大哥华润，今年以来就以狂飙姿态扫货，高光时刻不止一次。

4月20日，上海今年首轮宅地土拍，华润报名12幅地块，最终以总价30.152亿元竞得青浦区西虹桥宅地。

同样4月20日，广州今年首轮土拍，华润与长隆联合体，以197亿摇号拿下广州史上第二高总价的超级地块。

4月25日，长沙首轮土拍，华润摇中007地块。4月28日，6.5亿摇中合肥西县地块……整个4月，华润在太原、上海、广州、长沙及合肥收购6幅地块，总楼面面积约为173.3万平方米，权益对价约为人民币154.1亿元。

进入5月，华润+中铁联合体37.36亿拿下北京西红门地块，16日，华润抽中成都热门的高新区地块，继续高歌拿地。

拿得出钱，又拿得到地的，不止华润，还有万科和建发。

今年3月8日，万科执行副总裁刘肖在董事会上表示，万科在确保安全前提下，会以更加积极的态度去捕捉新项目机会，同时坚持长期以来的投资原则，量入为出、合理仓位。

在此之前，万科今年来只花了9.8亿，于2月份在东莞龙湾拿了一宗地，权益地价9.8亿。自3月起，万科加速拿地，一个月拿地4宗：在南京雨花台拿地1宗，东莞拿地2宗，广州1宗，涉及权益地价85.13亿元。

4月中下旬，上海首轮土拍，万科时隔三年重返上海，一举挥金超76亿在松江区、闵行区拿地。同时，又在宁波、南京、杭州各拿下1宗地。整个4月份，万科流连华东片区，合共支付权益地价96.92亿，拿地5宗。

而在5月11日，万科在时隔两年后又重返成都拿地，并以触顶熔断，摇号摇中武侯区丽都82亩宅地。

来自厦门的国企建发，今年拿地也非常迅猛，接连在浙江丽水、杭州，四川成都，福建宁德，上海青浦区，江苏无锡等地摘地，拿地金额约130亿元。在5月10日，又以28.9亿元拿下南京雨核G14地块。

就在5月中旬，建发公开表示，其司2023年的拿地目标预计较上年会有所增长，目前聚焦于核心一、二线城市以及符合改善性需求的三、四线城市核心地段，特别是一些位于福建省乃至长三角地区的、公司较为熟悉的区域。

前4月频频拿地的央国企，还有保利、招商、中铁、金地、越秀等。背靠国企的绿城也出手不凡，今年前4月仅在西安就斥资56.515亿元，拿地305.85亩，居西安前4月拿地金额NO.1。

在克而瑞1-4月拿地金额前十榜单中，10家房企有6家为央国企（华润、建发、保利、招商、中铁、金地），1家混合制企业（万科），1家有国资加持（绿城），只有长隆和滨江两家纯民企。

民企的复苏，主体在联合体

从中指研究院的数据来看，今年以来民企拿地似乎显著复苏，但细看，还有内里。

以广州为例，民企拿地占比从数字上看，由去年全年的3%一举跃升至今年1-4月的27%，但背后的真相是“联合体”。

广州今年3月和4月两批推出8宗地，成交7宗地，金额294亿。这当中，一票占掉197亿的超级地块，是华润长隆联合体，长隆权益占比50%。另一宗联合体拿地是21亿的荔湾地块，与国企广东建工联手的是，2021年才成立的广州谷龙。真正的典型民企，是来自江苏的家纺企业“南通亚伦”，以一己之力摇中23亿的番禺迎宾路地块。就在5月中旬，南通亚伦已与龙湖联姻，龙湖方面证实将由龙湖操盘迎宾路地块。

5月，广州南沙区庆盛地块，由国企越秀地产22亿摘得。

至此，民企在广州单独拿地实际占比7%，联合体占比三成。

在北京，今年2月共出让6宗宅地，20余家企业参与竞逐，只有京东和龙湖两民企。6宗地总地价132.09亿元，唯有京东31.12亿元底价拿得亦庄新城地块，其余5宗地都被央国企所拿，当中越秀是最大赢家，以59.11亿元拿下其中2宗热门地块。

3月，昌平区两宗地开拍，总成交39.995亿元，当中昌平新城东区地块由首开以底价27亿摘得；另一宗朱辛庄0028地块吸引42家房企及联合体竞拍，最终民企上海大华集团以“触顶”12.995亿+溢价率15%收入。

4月28日，北京再卖两宗地，总成交63.6亿，通州梨园地块由招商幸运中签，孙河前苇沟002、003地块由中建智地以40.4亿元的底价竞得。

至此，北京前4月共成交10宗地235.685亿元，当中只有两宗为民企所拿，地价44.115亿元，民企在其间占比接近19%。

在5月6日，北京拍卖丰台大兴两宗地，总成交价64.745亿元，其中大兴西红门地块由华润和中铁联合体竞得，丰台青塔村棚户区改造地块由建工和城乡房屋竞得，都是央企联合或者央企与国企联合。

以此计算，截至5月中旬，民企在北京拿地的占比为14.7%。

上海的情况也几近相似。

4月18日-21日，上海2023年一批次集中土拍历时四天结束。19宗宅地，成交总建面198.86万平方米，73家企业蜂拥而至，最终总成交地价518.83亿元，溢价率7.3%。在这场激烈的土拍盛宴中，不仅央企国企、央国企联合体，甚至连隔壁江苏的几家区属财投也都想来分杯羹。

最终依然是央国企霸占主场，民企仅有龙湖建华置地联合体、新天和实业、安徽新华3家成功在嘉定、奉贤、金山摘地，累计拿地金额42.739亿元，仅占总地价的8.24%。

民企复苏的代表企业：滨江和龙湖

在前20榜单中，真正引领民企拿地风向标的，是滨江和龙湖。排位居前的长隆，算是特例。

4月初，深圳首轮集中拍地，5宗揽金72亿，龙湖一举拿下2块，总金额24亿，甚至超过了22亿只拿了一块地的招商，也因此让深圳拍地市场的民企占比，从去年近乎为零的1%，上升至33%，龙湖功不可没。

龙湖从2月土拍重启，就一路进场拿地。2月斥资5亿分别在苏州、长沙收并购两宗土地。3月除了在深圳连拿2宗地外，也在西安拿下一宗地，总权益地价23.78亿。到4月，更开启狂飙之势，接连进入上海、广州、杭州、苏州、武汉、合肥、长沙、宁波等高能级城市拿下8宗地（含收并购），权益建筑面积60.68万平方米，权益地价96.31亿元。

龙湖2022全年新增土地储备34幅地块，权益地价304亿。如今仅前4个月，就已花掉125.09亿（权益地价）拿地，占去年全年拿地额的41.1%。

事实上，龙湖还有更多的拓地方式。

在合肥，龙湖去年曾与今年首入广州的南通亚伦联姻，合作开发龙湖翠湖壹号，后续又在当地合作龙湖亚伦学樘府。就在近期，双方又再双剑合璧，联手开发在今年4月，历经17轮竞价，15%溢价封顶，由16家房企围猎，最终花落南通亚伦的番禺迎宾路地块。

龙湖方面人士证实，迎宾路地块项目将由龙湖操盘，或打造最新的高端豪宅产品系，且近期将会亮相。

另一家拿地过百亿的滨江集团，“杭州地产一哥”，可谓是中国房地产的一匹黑马，在别的房企纷纷轻装上阵，它却不断进击拿地。2019年以来，滨江集团拿地价值从506.4亿、714.9亿、642.7亿，再到2022年的785.2亿，位列去年房企拿地价值TOP5。

与龙湖在全国攻城略地不一样，滨江今年至今基本坚守在杭州拿地。

2月，杭州2023年第二场土拍，一共成交13宗地，滨江集团拿地最多，其以独立或联合的形式斩获未来科技城、良渚和大江东3宗地，总金额34.06亿元。

3月，杭州第三场土拍，一共推出10块土地，滨江集团再斩获钱塘新区大江东核心区和临平区东湖新城2宗地，总金额11.08亿元。

4月，杭州第四场土拍，一共推出12块土地，滨江集团再斩获其中2宗地，总价约29亿元。

尽管1月没有成功拿地，但截至4月，滨江集团今年来已通过招拍挂和合作开发，共获土地9宗，其中8宗位于杭州，一宗位于金华，新增货值超200亿元，其中直接拿地7块，合作获取2块。

滨江集团董事长戚金兴在今年5月中旬召开的2022年度网上业绩说明会上，明确表示滨江会继续积极参与杭州土地市场，并且更广泛地与来杭州参拍的央企、国企和优质民企积极合作，确保在杭州的市场占有率。其今年来已经和华润、越秀等进行项目合作。

滨江集团管理层还指出，除杭州外，滨江集团会重点考虑上海、南京、苏州、宁波、深圳、广州等城市。

民企复苏的代表区域：浙江

从克而瑞2023年前4月新增土地TOP100榜还能看到另一个现象，拿地前20强，为数不多的几家民企中，滨江、伟星、坤和、新城投股等大量在浙江拿地。而从中指研究院前4月城市数据来看，民企拿地的真正复苏，集中在浙江，其中杭州民企拿地占比65%，宁波54%。

今年以来，众多民企将杭州视为其恢复房地产投资的“试金石”。

2月初，千亿房企新城控股顺利在杭州新年首场土拍中幸运摇中一宗商业综合体地块，成交总价24.6亿元，溢价率11.82%。这是新城控股继2022年暂缓公开拿地以后，首次重现土拍市场，首宗地选在杭州。

4月，在杭州举行的今年第三批集中供地中，碧桂园在时隔10个月后重现土拍现场，所拿的第一宗地也落子杭州，以28.3亿元斩获滨江区地块。

过去的2022年，碧桂园在保交付的前提下暂缓拿地，全年权益拿地金额降至61亿元。如今，仅在杭州这一地，就已占去年全年拿地额的46.4%。

从杭州今年以来举行的四批次拍地来看，每次几乎都是民企的天下。

以第三批集中供地看，在当天拍卖的12宗涉宅地，总成交166.6亿，9宗由滨江、龙湖、碧桂园、坤和、天阳、伟星、华元等民营房企拿下。

不止杭州，民企几乎都跑去浙江拿地。

2023年1-4月，浙江省全省共成交350宗土地，其中涉宅地129宗（剔除纯租赁、纯安置、出让面积小于1000平方米的涉宅地，下同），总建面961.3万平方米，总出让金1007.8亿元，平均楼面价10483元/㎡。

从房企浙江省涉宅地拿地金额TOP10看，七成房企为民企。

值得关注的是，在浙江拿地民企当中，又以浙江本土民企为主。前4月拿地金额前三滨江、坤和、绿城都是杭州民企，浙江中豪也都是杭州民企，其中滨江还是“杭州地产一哥”；方远、伟星都是台州房企，其中伟星还是“台州民企一哥”。只有碧桂园为来自广东的民企。

由此可见，金额中前十榜中，7家拿地民企中有6家都是浙江的民企。央国企中只有第四第五名建发、中海，还有第十名龙港市城市建设发展为来自温州的国企。

以浙江前4月宅地成交建面TOP10看，也都是6家为民企，4家为国央企。

有趣的是，浙江本土长大的民企，在做强做大后也相当“顾家”护浙。比如已经走向全国的绿城，据不完全统计，其今年来截至5月中旬已拿地13宗，除了有4宗在西安，1宗在大连，其余7宗都在浙江省内，当中4宗在杭州。

专家分析

房企更关注“安全性”

聚焦核心城市、核心板块

那么，近期民企重出江湖拿地会成为普遍趋势吗？

今年以来的土拍热度还会持续多久？

中指研究院认为，今年以来，全国部分核心城市土拍明显回暖，但受三、四线市场拖累，全国土拍市场总体热度仍低迷。由于4月销售未能持续复苏，土拍市场分化愈发明显，房企对投资的“安全性”更为关注，核心城市、核心板块仍然是房企关注焦点，但摇号中签率不断走低之下，部分房企退而求其次选择核心城市郊区板块。

“有别于去年的集体沉寂，今年以来民企在土拍市场的活跃度开始增加，特别是在对一、二线城市优质土地的角逐上，民企的亮相也成为当前行业基本面转好的一个积极信号”。克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓指出，从目前表现看，现在能够出来拿地的民企还是少数，“很多民企的流动性风险尚未解除，行业的销售恢复基础也较为疲弱。相对于投资拿地，保交楼和去库存还是多数民企今年更为紧迫的工作”。

肖文晓认为，今年土拍市场的主角依然是央国企，“除了原来的传统国央企房企，一些近年刚刚有意进军房地产开发的上下游国企也值得关注，民企的参与更多是局部的而非全局性的”。

易居企业集团CEO丁祖昱认为，未来土拍热度是否能延续，与楼市回暖程度高度相关。预计接下来一、二线土拍热度仍会惯性延续，优质地块依旧是房企补仓拿地的竞争点。而部分深耕房企增储诉求明确，将是土地市场中需要注意的力量。

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